商業(yè)項(xiàng)目本身含有地產(chǎn)、資本和商業(yè)三大元素。從商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)開(kāi)始，就脫離了地產(chǎn)的屬性，而邁向了資本和運(yùn)營(yíng)的雙核時(shí)代，兩者在不同的方面保證了商業(yè)項(xiàng)目的成功運(yùn)營(yíng)并最終盈利。那么如何解決商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)“致命”缺陷？資本運(yùn)營(yíng)是核心。

商業(yè)物業(yè)以其長(zhǎng)期的盈利能力被廣為看好，特別是在中國(guó)這樣一個(gè)蓬勃發(fā)展的大環(huán)境下。世界范圍的基金財(cái)團(tuán)無(wú)不蜂擁而至，都想在中國(guó)飛速發(fā)展的商業(yè)物業(yè)上分得一杯羹。雖然政府出臺(tái)了若干政策限制外資進(jìn)入相關(guān)領(lǐng)域，但是外資依然洶涌，并通過(guò)多種形式和渠道不斷的進(jìn)入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)。之所以這種現(xiàn)在產(chǎn)生，至少說(shuō)明了兩個(gè)問(wèn)題：第一是優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)的確實(shí)是個(gè)賺錢(qián)的金餑餑，要不外資不會(huì)付出越來(lái)越高的價(jià)格收購(gòu)商業(yè)項(xiàng)目，第二是商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)商確實(shí)缺錢(qián)，要不不會(huì)輕易放棄如此優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)。說(shuō)到底，這是資本的力量。

針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，一方面開(kāi)發(fā)商應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本有著準(zhǔn)確的估算，盡量充足自己的資金，這樣才能從硬件到招商和運(yùn)營(yíng)各個(gè)環(huán)節(jié)保持較高水準(zhǔn)。第二是銀行和金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該對(duì)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)執(zhí)行傾斜性的政策，針對(duì)商業(yè)物業(yè)對(duì)資金的需求量大回報(bào)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)采取有針對(duì)性的政策。開(kāi)發(fā)商對(duì)資本的戰(zhàn)略合作也應(yīng)該慎重，不能饑不擇食，應(yīng)該選擇有著豐富經(jīng)驗(yàn)和資源的合作方合作。資本問(wèn)題是所有問(wèn)題的關(guān)鍵，只有解決了資本的問(wèn)題，商業(yè)項(xiàng)目才能專注于發(fā)展和運(yùn)營(yíng)。

目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)商們的融資渠道單一，因此，地產(chǎn)商們?cè)谧鲰?xiàng)目時(shí)，首先要把自己的投入產(chǎn)出模式想清楚，是通過(guò)其他產(chǎn)業(yè)來(lái)養(yǎng)，還是將綜合體的一部分售出保留純商用物業(yè)，還是通過(guò)幾年的成熟培養(yǎng)，再到資本市場(chǎng)中變現(xiàn)。