2017中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展論壇年會于4月12日至14日在杭州城中香格里拉大酒店舉行，該會議由全國性商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)組織全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)研究會發(fā)起，與國內(nèi)多家行業(yè)權(quán)威機構(gòu)聯(lián)合舉辦。此次會議中全聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)地產(chǎn)研究會與RET睿意德聯(lián)合發(fā)布名為《2017中國商業(yè)地產(chǎn)盤點與趨勢》報告，以下為報告的全部內(nèi)容。

2016行業(yè)六大現(xiàn)象解讀

一、零售新政出臺，利好實體零售

代表性事件：國務院辦公廳發(fā)文力挺實體零售

關注理由：國務院辦公廳在電商狂歡節(jié)雙11當天，印發(fā)《關于推動實體零售創(chuàng)新轉(zhuǎn)型的意見》肯定了實體零售在引導生產(chǎn)、擴大消費、保障就業(yè)方面的地位。并提出了簡政放權(quán)、減輕企業(yè)稅負等具體措施，強調(diào)要加強構(gòu)建線上線下一體化的監(jiān)管體系，促進公平競爭。措施能否轉(zhuǎn)化成有效的市場推動力尚待觀察，但發(fā)布本身已為陰霾重重的實體商業(yè)帶來積極信號。

二、電商與實體商業(yè)共同進入變革期

代表性事件：馬云提出新零售引發(fā)爭議

關注理由：2016年電商和實體商業(yè)，已從存亡之爭，轉(zhuǎn)向如何融合的探討。馬云在10月的云棲大會上，提出純電商將死，新零售時代到來。后遭宗慶后、董明珠炮轟，引發(fā)行業(yè)爭議。從歷史角度看，這一概念引發(fā)的行業(yè)大討論的意義或超過了概念本身的價值。近年來電商市場增長率持續(xù)下滑，實體商業(yè)的經(jīng)營壓力也不斷加碼。如何升級內(nèi)容、優(yōu)化商業(yè)模式是雙方的共同命題。

三、空間改造項目引領行業(yè)創(chuàng)新

代表性事件：東四共享際開業(yè)

關注理由：如果說優(yōu)客工場是聯(lián)合辦公在國內(nèi)的演繹，共享際則是一個以商業(yè)地產(chǎn)思維結(jié)合社群經(jīng)濟進行的閑置物業(yè)改造實驗。關于如何挖掘用戶需求、滿足用戶需求、在用戶間創(chuàng)造連接，在傳統(tǒng)商業(yè)模式之外激發(fā)社群價值，找到下一個利潤增長點，共享際對行業(yè)來說是個值得關注的創(chuàng)新項目。

四、商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運營之路進入發(fā)力階段

代表性事件：萬達與富力簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，計劃5年合作開發(fā)25個綜合體

關注理由：12月9日萬達攜手富力，重啟輕重資產(chǎn)劃分的競合模式。此次合作屬于萬達和萬科“萬萬”合作的升級版。萬達發(fā)揮了自身的拿地優(yōu)勢和商業(yè)規(guī)劃、運營經(jīng)驗，將投資、建設打包給富力來做。此次優(yōu)勢互補的合作模式，或成為萬達輕資產(chǎn)模式的突破口。7月大悅城出讓6項目49%股權(quán)，11月以13.96億元買入上海長風景畔廣場，明確了以股換錢，再通過外部收購方式謀求規(guī)?；l(fā)展之路。2017年預計開發(fā)商的輕資產(chǎn)之路將正式進入發(fā)力階段。

五、傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)進入提質(zhì)減速階段

代表性事件：中融長河接手太陽宮百盛

關注理由：百盛在內(nèi)地業(yè)績持續(xù)下滑的背景下，10月以23.2億元的價格，將太陽宮店出售給中融長河資本減壓。世茂則以29.72億元出售世茂國際中心商業(yè)部分給樂視。2016年非專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)買家頻頻出手，或改變物業(yè)功能另辟經(jīng)營途徑。這兩宗項目成交，以及2016年商改寫項目的涌現(xiàn)，一方面暗示著傳統(tǒng)商業(yè)項目的經(jīng)營困境，另一方面標志著行業(yè)已進入提質(zhì)減速階段。

六、資產(chǎn)證券化之路斬獲新突破

代表性事件：國內(nèi)首單交易所掛牌CMBS發(fā)行

關注理由：8月24日“高和招商-金茂凱晨專項資產(chǎn)管理計劃”在上海證券交易所成功掛牌發(fā)行。以債務證券化的方式實現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)證券化的新突破。CMBS模式一方面能夠?qū)崿F(xiàn)開發(fā)商優(yōu)化融資成本、資本結(jié)構(gòu)的訴求；另一方面已具備較成熟的法律和稅收環(huán)境，更容易得到政策支持。將成為開發(fā)商盤活存量資產(chǎn)的一大利器。

2017行業(yè)四大趨勢展望

一、從重增量轉(zhuǎn)向重存量

商業(yè)地產(chǎn)上半場的發(fā)展在于跑馬圈地、廣泛布局，以規(guī)模促品牌。隨著行業(yè)競爭的加劇，增量項目銳減，而過剩的存量項目則面臨著生存和盤活難題。對項目的優(yōu)化、改造、提升能力一方面是企業(yè)的生存之本，另一方面也是其在資本市場上獲得認可，實現(xiàn)退出的底層基礎。城市更新的大環(huán)境將引領商業(yè)地產(chǎn)從重增量轉(zhuǎn)向重存量，從重開發(fā)轉(zhuǎn)向重運營，進入行業(yè)內(nèi)修年。

二、資本運作能力成為開發(fā)商最強助攻

隨著首單CMBS的落地，商業(yè)地產(chǎn)證券化之路重燃希望，商業(yè)項目的金融屬性進一步被激活。存量市場中，資產(chǎn)管理和整合能力將取代拿地開發(fā)能力，成為規(guī)?；l(fā)展的核心要素。資本運作能力將成為開發(fā)商角力戰(zhàn)的最強助攻，直接決定其發(fā)展速度。優(yōu)質(zhì)開發(fā)商將有希望借助資本的力量實現(xiàn)提速和退出。

三、品質(zhì)革命爆發(fā)

近幾年行業(yè)的關注點，多集中在場景、數(shù)字化等營銷層面，過分關注年輕人而忽略了中產(chǎn)階層的需求。購買力強勁的中產(chǎn)階層對消費的選擇求好重于求新。零售的本質(zhì)是商品，不僅要強調(diào)渠道的打通、營銷的聯(lián)通，更要關注商品本身，關注產(chǎn)品的創(chuàng)新。品質(zhì)革命的爆發(fā)，將引領市場進入好零售時代。打造品質(zhì)更好商品，滿足市場需求；實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新，激發(fā)引領市場需求。

四、商業(yè)邊界泛化

互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展?jié)B透，已經(jīng)潛移默化地影響了消費者的思維模式和行為模式。商業(yè)的打造必須從有邊界的場所中心模式，轉(zhuǎn)向無邊界的用戶中心模式，才能適應新的需求市場。打開傳統(tǒng)觀念里對業(yè)態(tài)、品牌、線上線下關系的想象，從用戶角度出發(fā)，以最集約化的方式滿足人的需求。